Introduzione

Il presente documento nasce dall’esigenza di sviluppare un’analisi e una riflessione politica articolata sulle trasformazioni urbane, sociali ed economiche che stanno interessando la città di Napoli negli ultimi anni. L’obiettivo principale è contribuire a ricostruire un quadro interpretativo complessivo di processi che, pur manifestandosi attraverso interventi amministrativi apparentemente tecnici o settoriali, incidono in maniera significativa sugli equilibri urbani, sulla struttura sociale della città e sulla stessa configurazione delle politiche pubbliche. Lo scopo che si pone è duplice. Da un lato, intende riportare al centro dell’attenzione la crescente crisi abitativa che attraversa Napoli e che negli ultimi anni ha assunto caratteristiche sempre più strutturali e sistemiche. Dall’altro lato, mira ad analizzare in maniera critica le scelte politico-amministrative adottate dall’amministrazione comunale in materia di gestione e riorganizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, mettendo in evidenza le implicazioni che tali scelte producono nel medio e nel lungo periodo. L’ipotesi di fondo da cui muove questa analisi è che le trasformazioni attualmente in corso non possano essere interpretate come fenomeni isolati o contingenti, ma debbano essere lette all’interno di una più ampia ridefinizione delle politiche urbane e delle modalità di gestione del patrimonio pubblico. In questo senso, la questione abitativa e le politiche di valorizzazione immobiliare rappresentano due dimensioni di uno stesso processo che investe il modello di sviluppo urbano della città.

Accesso alla casa e diritti negati: tra overtourism e gentrificazione dei quartieri

Negli ultimi anni, infatti, la questione dell’accesso alla casa nella città di Napoli ha conosciuto un progressivo aggravio. Sempre più famiglie incontrano difficoltà nel reperire un alloggio a condizioni economicamente sostenibili, anche considerando i salari estremamente bassi e tassi di disoccupazione elevati; mentre una parte crescente della popolazione residente si trova esposta al rischio di espulsione dal mercato abitativo o di progressivo allontanamento dai quartieri più centrali della città. Questa dinamica non può essere ricondotta ad una semplice oscillazione ciclica del mercato immobiliare. Al contrario, essa appare il risultato di trasformazioni profonde che stanno ridefinendo la struttura economica della città, il funzionamento del mercato immobiliare e la stessa finalità urbana di ampie porzioni del territorio. Uno dei fattori più rilevanti in questo processo è rappresentato dalla crescita significativa dei flussi turistici che hanno interessato Napoli nell’ultimo decennio e, con particolare intensità, negli anni più recenti. Il turismo ha assunto un ruolo sempre più centrale nell’economia urbana, contribuendo a ridefinire l’utilizzo degli spazi urbani e a orientare gli investimenti immobiliari verso funzioni legate alla fruizione temporanea della città. L’espansione dell’industria turistica ha infatti prodotto una trasformazione significativa della funzione urbana di numerosi quartieri, in particolare nelle aree centrali e nei contesti storicamente più attrattivi dal punto di vista culturale e paesaggistico. Interi segmenti del tessuto urbano sono stati progressivamente riconfigurati in funzione delle esigenze del mercato turistico. La diffusione capillare delle locazioni brevi e la conversione di un numero crescente di abitazioni in strutture ricettive hanno determinato una riduzione significativa dell’offerta di alloggi destinati alla residenza stabile. In questo quadro si inserisce il fenomeno comunemente definito come overtourism, che ha prodotto effetti particolarmente rilevanti sul mercato immobiliare cittadino. Questa dinamica ha avuto conseguenze dirette sull’andamento dei prezzi del mercato immobiliare. In numerosi quartieri della città si è registrato un incremento consistente dei canoni di locazione e dei prezzi di vendita degli immobili, rendendo sempre più difficile per una parte significativa della popolazione residente accedere a soluzioni abitative adeguate. Il risultato di tali processi è una progressiva ridefinizione della geografia sociale della città. In alcuni contesti urbani, soprattutto nelle aree del centro storico e nei quartieri maggiormente interessati dai flussi turistici, si osserva una crescente pressione espulsiva nei confronti della popolazione residente, che si traduce in processi di sostituzione sociale e in una progressiva riduzione della funzione abitativa stabile. Il rischio che emerge da queste trasformazioni è quello di una progressiva riconfigurazione di Napoli come città sempre più orientata alla produzione di valore turistico e alla fruizione temporanea degli spazi urbani, nella quale la funzione residenziale e il diritto all’abitare della popolazione locale tendono a essere progressivamente marginalizzati.

Come cambia la fruizione della città

Indicatore di tale processo di cambiamento è rappresentato dalle scelte adottate dalle amministrazioni comunali che si sono succedute negli ultimi anni, con particolare riferimento a quella guidata da Gaetano Manfredi. Tali amministrazioni, infatti, non hanno destinato risorse significative alla realizzazione di spazi verdi, centri sportivi comunali o luoghi dedicati all’ aggregazione sociale. Al contrario, una parte consistente delle risorse economiche disponibili è stata impiegata nel miglioramento estetico e nell’implementazione dei dispositivi di sorveglianza delle aree maggiormente frequentate dai turisti. Tali scelte politiche hanno contribuito alla realizzazione di aree urbane configurate come vere e proprie “vetrine” della città, pensate prevalentemente per una tipologia di turismo “mordi e fuggi”. Parallelamente, tale processo ha favorito l’allontanamento dei residenti e di tutti quei soggetti considerati “indesiderabili” dai luoghi individuati come maggiormente produttivi di profitto economico. In questo quadro si colloca anche l’adozione del provvedimento istitutivo delle cosiddette “zone rosse[1]”, che restringe lo spazio urbano effettivamente utilizzabile e fruibile dai cittadini. La crisi abitativa, tuttavia, non può essere compresa se isolata dal contesto politico e finanziario nel quale si collocano le scelte più recenti dell’amministrazione comunale. Le politiche relative alla gestione del patrimonio immobiliare pubblico si inseriscono infatti all’interno di un quadro più ampio di interventi finalizzati al riequilibrio finanziario del bilancio dell’ente.

“Il Patto per Napoli”

Un passaggio centrale in questo percorso è rappresentato dal cosiddetto Patto per Napoli, uno strumento straordinario di sostegno finanziario introdotto con la legge di bilancio per il 2022[2]. Attraverso tale misura è stato istituito un fondo complessivo pari a 2 miliardi e 670 milioni di euro, destinato ai comuni capoluogo di città metropolitane caratterizzati da un disavanzo pro capite superiore ai 700 euro. Le città beneficiarie della misura sono state Napoli, Palermo, Reggio Calabria e Torino. Tra queste, Napoli rappresenta l’ente con la situazione finanziaria più complessa e risulta pertanto il principale destinatario delle risorse stanziate. Alla città è stata infatti assegnata una quota pari a poco più di 1,2 miliardi di euro, corrispondente a circa il 45–50% dell’intero fondo. L’accesso a tali risorse è subordinato alla sottoscrizione di un accordo tra il Comune e la Presidenza del Consiglio dei ministri, attraverso il quale vengono definiti una serie di impegni e di misure finalizzate al progressivo risanamento delle finanze comunali. È importante sottolineare che l’erogazione del contributo non avviene in un’unica soluzione, ma è distribuita lungo un arco temporale particolarmente esteso, pari a ventuno anni, con scadenza prevista nel 2042. Se si considera la distribuzione temporale delle risorse, emerge tuttavia un elemento significativo. Ripartito sull’intero periodo di erogazione, il contributo si traduce in un trasferimento medio annuo di circa 60 milioni di euro. Questa cifra risulta inferiore alla sola spesa sostenuta dal Comune per il pagamento degli interessi sul debito, che nell’ultimo rendiconto disponibile ammonta a circa 87 milioni di euro annui. Ciò significa che il sostegno finanziario previsto dal Patto per Napoli, pur rappresentando un intervento rilevante sul piano simbolico, non è di per sé sufficiente a risolvere strutturalmente la situazione debitoria dell’ente.

Il ruolo della Invimit e la costituzione della NewCo

In questo contesto di forte pressione finanziaria si collocano anche le scelte relative alla riorganizzazione della gestione del patrimonio immobiliare pubblico. Tra queste assume particolare rilievo la costituzione del Fondo Comparto Napoli, gestito da Invimit SGR S.p.A., società interamente controllata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. I fondi immobiliari rappresentano strumenti finanziari formalmente pubblici ma strutturalmente assimilabili agli organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR), il cui obiettivo principale consiste nella produzione di rendimento attraverso operazioni di valorizzazione, trasformazione e alienazione del patrimonio immobiliare. All’interno di tale fondo il Comune di Napoli partecipa come quotista dominante, con una quota pari a circa il 70%. Tuttavia, la struttura di governance del fondo prevede la presenza di un Comitato di comparto con funzioni esclusivamente consultive. I pareri espressi da tale organismo non risultano infatti, nella maggior parte dei casi, né obbligatori né vincolanti. Ciò implica che, nonostante la partecipazione maggioritaria dell’ente pubblico, le decisioni strategiche relative alla gestione e alla valorizzazione degli immobili conferiti al fondo restano sostanzialmente nelle mani del gestore finanziario. In questo modo, beni che mantengono formalmente una natura pubblica vengono progressivamente inseriti in circuiti decisionali e gestionali tipici del mercato immobiliare, con una conseguente riduzione del controllo politico e democratico sulle loro modalità di utilizzo.  Parallelamente a queste operazioni si colloca la costituzione di Napoli Patrimonio S.p.A (NewCo)., una società in house a totale partecipazione pubblica istituita con l’obiettivo di assumere la gestione e la valorizzazione dell’intero patrimonio immobiliare del Comune, inclusa l’edilizia residenziale pubblica (ERP). Secondo quanto previsto dalla delibera comunale n. 461 del 2025, la società dovrebbe entrare pienamente in funzione a partire dal 1° gennaio 2027. Tuttavia, l’analisi dello statuto e dell’atto costitutivo evidenzia una serie di elementi che meritano particolare attenzione. Innanzitutto, la durata della società in house è fissata al 31 dicembre 2060, delineando un orizzonte operativo ultratrentennale di fatto non motivato da alcuna esigenza specifica. In questo modo, una decisione di enorme rilievo politico e amministrativo viene sostanzialmente sottratta alla sfera del controllo democratico e affidata a uno strumento più facilmente modificabile e meno partecipato. Tale impostazione appare difficilmente conciliabile con quanto previsto dalla normativa interna[3], che impone agli enti locali di commisurare la durata degli affidamenti a criteri di proporzionalità e adeguata motivazione. Inoltre, la costituzione della società avrebbe richiesto la predisposizione di una relazione analitica idonea a dimostrare la sostenibilità dell’operazione e la sua coerenza con i principi di efficienza, efficacia ed economicità dell’azione amministrativa[4]. Dalla documentazione esaminata, tuttavia, non emergono elementi sufficienti a comprovare in modo puntuale la convenienza organizzativa ed economica del modello prescelto. Parallelamente, alcune fasi del processo risultano caratterizzate da un livello di trasparenza limitato. Il paradosso è che, essendo la gestione urbana inscritta in un arco temporale così ampio, anche le future amministrazioni comunali si troverebbero a dover operare all’interno di un modello di gestione del patrimonio immobiliare già imposto da chi le ha precedute, riducendo gli spazi di intervento futuro e contribuendo a consolidare logiche di esclusione sociale e di capitalizzazione dello spazio urbano. In tale contesto, assumono rilievo anche gli elementi strutturali che definiscono l’assetto organizzativo della nuova società. Il capitale sociale della Napoli Patrimonio S.p.A. è pari a un milione di euro e l’organico previsto dovrebbe raggiungere circa trecento dipendenti. Una simile proporzione tra capitale iniziale e dimensione dell’organico previsto appare, già in fase programmatoria, suscettibile di generare interrogativi circa la reale adeguatezza delle risorse rispetto alla complessità delle funzioni assegnate. Tale complessità emerge con particolare evidenza alla luce dell’ampiezza dell’oggetto sociale della società, il quale comprende la possibilità di gestire, amministrare, acquistare, vendere, valorizzare e trasformare il patrimonio immobiliare comunale.

La normativa sulle società pubbliche prescrive che la costituzione di nuove società sia adeguatamente motivata e che le attività loro affidate siano coerenti con le finalità istituzionali dell’Ente. L’assenza di una chiara delimitazione delle competenze, come nel caso in esame, comporta il rischio di sovrapposizioni funzionali con strutture già presenti nell’amministrazione comunale. Tale problema è particolarmente rilevante considerando la presenza di partecipate come Napoli Servizi S.p.A. e Napoli Holding S.r.l., per le quali non è stata definita in modo certo la ripartizione delle funzioni. Inoltre, la mancata disponibilità del piano industriale di Napoli Holding, soggetto chiamato a svolgere funzioni di direzione e coordinamento sulla nuova società, impedisce una valutazione accurata dell’assetto di governance futuro. Ne consegue un concreto rischio di duplicazioni organizzative e di interferenze operative, con possibili difficoltà di coordinamento e aumenti di costo, in contrasto con gli obiettivi di razionalizzazione e contenimento della spesa pubblica[5], che richiedono agli enti locali di evitare la proliferazione di strutture con competenze analoghe o sovrapposte. Destano ulteriore criticità le modalità con cui gli immobili di edilizia residenziale pubblica risultano trattati, non essendo prevista per essi una disciplina specifica o rafforzata rispetto agli altri beni patrimoniali. Tale impostazione determina, di fatto, una sostanziale assimilazione delle case popolari ad altri asset immobiliari suscettibili di valorizzazione economica, senza che emerga una chiara distinzione fondata sulla loro funzione sociale. L’assenza di criteri differenziati nella loro gestione rischia pertanto di subordinare esigenze di carattere sociale a logiche prevalentemente economico-patrimoniali, con possibili ricadute sulla destinazione e sull’utilizzo di un patrimonio che riveste un evidente interesse pubblico. Particolare attenzione dovrebbe essere posta anche alla necessità di introdurre strumenti di tutela e garanzie specifiche per la gestione dell’edilizia residenziale pubblica, proprio in ragione della sua funzione sociale. L’assenza di tali strumenti, unita alla possibilità per la società di porre in essere operazioni di valorizzazione economica, accresce il rischio di un indebito spostamento dalla tutela del diritto all’abitare verso logiche di mercato. Il ricorso al modello dell’in house providing[6] di per sé appare pienamente legittimo per l’ordinamento europeo e nazionale[7], a condizione che però siano rispettati i requisiti del controllo analogo, dell’attività prevalente e della partecipazione pubblica totale[8] Tuttavia, nel caso in esame l’analisi della documentazione disponibile evidenzia l’assenza di alcune clausole di salvaguardia che avrebbero potuto rafforzare la tutela della funzione pubblica del patrimonio immobiliare conferito alla società. In particolare, non risultano previste disposizioni volte a garantire in maniera esplicita la permanenza della destinazione sociale degli immobili di edilizia residenziale pubblica, né meccanismi che impediscano eventuali processi di dismissione o di valorizzazione incompatibili con la funzione abitativa. Un’altra criticità riguarda l’assenza, nella documentazione a supporto dell’operazione, di un’analisi comparativa esaustiva tra la costituzione della nuova società e i modelli organizzativi già esistenti. La normativa sulle società a partecipazione pubblica richiede che la scelta di costituire un nuovo soggetto sia adeguatamente motivata e supportata da un’istruttoria approfondita che dimostri la maggiore efficienza, economicità e funzionalità rispetto ad alternative quali la gestione diretta o l’impiego di strutture già operative[9]. Nel caso in esame non risulta invece una valutazione chiara e documentata dei costi e benefici connessi alla costituzione di Napoli Patrimonio S.p.A. rispetto alle possibili alternative. In mancanza di tale confronto, la scelta dello strumento societario rischia di apparire priva di adeguata giustificazione sotto il profilo della razionalità economica e della sana gestione finanziaria. Va inoltre segnalato un profilo critico relativo al metodo adottato: l’operazione è stata avviata senza rispettare la normale sequenza prevista per le scissioni societarie[10], procedendo alla creazione del nuovo soggetto prima di accertarne la sostenibilità e gli effetti organizzativi. Tale inversione di fasi può compromettere la corretta programmazione e la valutazione delle ricadute sull’assetto delle partecipate. La lettera di intenti sottoscritta nell’aprile del 2022 tra Invimit SGR S.p.A. e il sindaco di Napoli Gaetano Manfredi non risulta pubblicamente accessibile, così come non risultano disponibili il business plan relativo al comparto Napoli e la documentazione completa che riguarda gli immobili conferiti al fondo. In assenza di queste informazioni risulta difficile ricostruire in maniera pienamente informata le strategie future relative alla gestione del patrimonio pubblico. Si aggiunge che la natura giuridica di Invimit SGR S.p.A. è attualmente oggetto di un procedimento davanti alla Corte costituzionale, finalizzato a chiarirne l’inquadramento come amministrazione pubblica. In presenza di tale incertezza normativa, sarebbe stato più prudente rinviare decisioni strategiche basate su un rapporto diretto con un soggetto il cui status non è ancora definitivo.  La documentazione non contiene neppure una valutazione dei rischi economico‑finanziari connessi alla costituzione della nuova società, come previsto dall’art. 6, co. 2, del d.lgs. 175/2016. Il piano economico‑finanziario si fonda su proiezioni ottimistiche e non considera scenari alternativi, rendendo difficile verificare la sostenibilità dell’operazione nel medio‑lungo periodo. Questa lacuna può inoltre incidere negativamente sulla riorganizzazione di Napoli Servizi, che potrebbe perdere attività essenziali per il proprio equilibrio finanziario. Criticità ulteriori riguardano la consultazione pubblica prevista per le società partecipate, che dovrebbe garantire il coinvolgimento effettivo di cittadini e stakeholder prima di decisioni rilevanti[11]. Nel caso della costituzione di Napoli Patrimonio S.p.A. la consultazione ha avuto carattere prevalentemente formale, avviandosi in periodo feriale estivo, il che ha limitato la partecipazione pubblica. Le osservazioni presentate non sembrano essere state recepite o valorizzate, riducendo la consultazione a un passaggio privo di reale incidenza sul processo decisionale. Tale approccio è difficilmente compatibile con i principi di trasparenza amministrativa e con l’esigenza di un confronto reale tra amministrazione e cittadini sull’uso del patrimonio pubblico[12].

Restrizione ed esclusione dallo spazio urbano

Nel loro complesso questi processi sembrano delineare una trasformazione significativa delle modalità di governo del patrimonio pubblico urbano. Decisioni che riguardano beni collettivi fondamentali vengono progressivamente trasferite all’interno di strumenti societari e finanziari che, pur mantenendo una natura formalmente pubblica, operano secondo logiche tipiche della valorizzazione economica degli asset immobiliari. Il risultato è una tensione crescente tra la funzione sociale del patrimonio pubblico e il suo utilizzo come leva finanziaria per il riequilibrio dei conti dell’ente. In una città già fortemente segnata dai processi di turistificazione e dall’aumento dei prezzi delle abitazioni, tale trasformazione solleva interrogativi profondi sulle priorità che orientano le politiche urbane e abitative. La gestione del patrimonio pubblico rappresenta infatti uno degli strumenti più rilevanti attraverso cui le istituzioni possono intervenire per garantire il diritto all’abitare e contrastare gli effetti sociali della rendita immobiliare. Trasformare tale patrimonio in una leva finanziaria rischia invece di rafforzare proprio quei meccanismi di esclusione sociale che oggi stanno ridefinendo la geografia abitativa della città.

Quando si affronta il tema della crisi abitativa, il discorso pubblico ricorre frequentemente a categorie astratte, “patrimonio disponibile”, “riqualificazione”, “valorizzazione”, che occultano realtà sociali concrete: persone sfrattate, famiglie costrette a spostarsi, nuclei espulsi dai quartieri popolari per far posto a progetti urbani che raccontano sé stessi come “miglioramento” mentre producono esclusione. È un’operazione retorica che normalizza la sottrazione di diritti: l’immobile diventa merce e i suoi abitanti, invisibili. Si omette deliberatamente che quegli spazi segnati come disponibili non sono vuoti né neutri, ma ospitano vite, relazioni di cura e reti sociali già fragili. In questo contesto di vincoli finanziari stringenti, alcune scelte adottate dall’amministrazione comunale hanno comportato un incremento dei costi per servizi essenziali rivolti alla cittadinanza, come nel caso degli aumenti relativi ai servizi educativi e alla refezione scolastica. Tali misure, giustificate come necessarie al riequilibrio finanziario, evidenziano come il peso delle politiche di risanamento ricada in larga misura sulla popolazione residente, contribuendo indirettamente a liberare risorse destinate a operazioni di riorganizzazione societaria e patrimoniale.

Infatti, la trasformazione del patrimonio comunale in asset redditizi, finanche in strumenti di chiara speculazione, non può essere trattata come una semplice scelta gestionale, in quanto produce effetti distributivi profondi e duraturi sul piano sociale e territoriale. Mettere a reddito o alienare alloggi pubblici equivale spesso a cancellare l’unica possibilità abitativa per intere famiglie, alimentando processi di gentrificazione, aumento dei canoni e una progressiva omogeneizzazione sociale degli spazi urbani. Di fronte a queste dinamiche, la domanda politica cruciale non è tecnocratica (“come valorizzare?”), ma etica e strategica: a chi serve la città progettata e a chi è destinata la vita cittadina? È da questa presa d’atto che si comprendono le ragioni e la legittimità delle mobilitazioni per il diritto all’abitare, recentemente emerse con forza anche a Napoli. Queste mobilitazioni non sono semplici reazioni locali a singole emergenze, ma forme organizzate di resistenza collettiva che mettono al centro la tutela dell’abitare come diritto sociale, la salvaguardia delle comunità e l’opposizione a politiche urbane che consegnano lo spazio pubblico al capitale. Ripensare le politiche abitative significa dunque sottrarre le decisioni alla logica del profitto, garantire la permanenza delle persone nei loro contesti di vita e promuovere misure pubbliche di welfare abitativo che non si limitino a estetiche di riqualificazione, ma che affrontino la disuguaglianza strutturale che sta alla radice della crisi. Per queste ragioni appare necessario riaprire un confronto pubblico ampio, trasparente e democratico sulle politiche urbane e sulla gestione del patrimonio collettivo. Il patrimonio pubblico della città non può essere ridotto ad una semplice variabile contabile né trattato esclusivamente come un insieme di asset patrimoniali suscettibili di valorizzazione economica. Esso rappresenta invece uno strumento fondamentale di politica abitativa, di giustizia sociale e di tutela del diritto all’abitare.

Quindi che fare?

A questa domanda, posta in tono volutamente provocatorio, si potrebbe rispondere altrettanto provocatoriamente che, se non ci sono alloggi disponibili, la soluzione è costruirne di nuovi. In realtà, questa è stata la “soluzione” che ha accompagnato Napoli e tante altre città nella lunga stagione del boom-edilizio in cui intere aree sono state cementificate e la città si è ampliata considerevolmente. Non è necessario ripercorrere in questa sede ogni dettaglio delle speculazioni e delle prassi urbanistiche di quel periodo, ma è utile muovere da quella esperienza per comprendere le dinamiche contemporanee. Oggi, come illustrato prima, assistiamo infatti a un processo di espulsione della popolazione residente dal centro storico e allo stesso tempo a una crescente cementificazione delle periferie e delle aree provinciali. I centri storici si svuotano di famiglie e residenti stabili mentre l’offerta abitativa si riconverte sempre più numerosamente a servizi turistici di breve durata, bed & breakfast e affitti temporanei, perché per molti proprietari risulta più redditizio e meno vincolante ospitare turisti di passaggio piuttosto che stipulare contratti di locazione a lungo termine con famiglie o studenti. Questo spostamento di uso genera effetti distorsivi: la competizione tra affitti tradizionali e locazioni brevi fa crescere i canoni nei nuclei urbani centrali, rendendo il mercato immobiliare inaccessibile a una larga fascia di residenti. Parallelamente si indebolisce la cura del territorio e la coesione sociale, poiché la presenza stabile di abitanti è elemento fondamentale per la vita dei servizi di prossimità, per la manutenzione del patrimonio edilizio e per il mantenimento dei legami comunitari. Da queste considerazioni emerge la falsa necessità di aprire nuovi cantieri come rimedio prioritario: costruire ancora significherebbe consumare suolo, rischiare ulteriore dispersione insediativa e non risolvere le cause strutturali della crisi dell’abitare. È pertanto necessario considerare misure alternative che privilegino il recupero e la redistribuzione delle risorse immobiliari esistenti, con interventi istituzionali volti a limitare e regolamentare l’offerta delle locazioni brevi.

Una strategia pubblica organica potrebbe prevedere l’istituzione di un registro obbligatorio delle unità destinate a locazioni brevi per assicurare trasparenza e controlli amministrativi, l’introduzione di limiti quantitativi che impediscano la concentrazione eccessiva di b&b in determinati quartieri o edifici, l’adozione di procedure di autorizzazione temporanee e condizionate al rispetto di standard minimi di gestione, nonché l’applicazione di regimi fiscali differenziati in grado di disincentivare l’uso speculativo, con le maggiori entrate destinate a politiche abitative pubbliche e sociali. Accanto a misure restrittive, è necessario attivare incentivi per la conversione delle unità turistiche in abitazioni permanenti, offrendo contributi per la ristrutturazione, agevolazioni fiscali temporanee e strumenti di credito agevolato ai proprietari che si impegnino a destinare gli immobili a locazioni stabili; vanno altresì introdotte norme di tutela condominiale per evitare che interi edifici perdano la funzione residenziale e rafforzati i meccanismi di controllo e sanzione per le gestioni abusive. L’efficacia di tali interventi richiede un coordinamento multilivello tra Comune, Regione e Stato, una pianificazione locale che contempli obiettivi quantitativi e temporali misurabili, e processi partecipativi con i soggetti interessati – residenti, proprietari e associazioni civiche – per modulare le regole in modo equilibrato. Queste azioni, se attuate con gradualità e monitorate nel tempo, permetterebbero di recuperare una parte rilevante del patrimonio immobiliare oggi impiegato per il turismo breve, di stabilizzare l’offerta abitativa nei quartieri centrali e di ridurre la pressione sui prezzi degli affitti, preservando al contempo la qualità della vita urbana e il valore del patrimonio storico e culturale; in altre parole, regolamentare e limitare le locazioni brevi, incentivare la conversione degli immobili turistici e rafforzare l’offerta abitativa pubblica costituiscono strumenti concreti per invertire la tendenza allo svuotamento dei centri storici e per evitare nuove cementificazioni, restituendo così alla comunità residente il diritto all’abitare e la cura del territorio.

Parallelamente, mentre migliaia di cittadini sono schiacciati dall’aumento dei canoni di locazione, dalla precarizzazione del lavoro e dall’impossibilità concreta di accedere al mercato privato della casa, il sistema dell’edilizia residenziale pubblica, che dovrebbe rappresentare uno dei principali strumenti di giustizia sociale e riequilibrio democratico, mostra oggi tutte le contraddizioni di una gestione insufficiente e politicamente miope. Coloro che, per condizione economica, avrebbero pieno diritto ad accedere agli alloggi popolari si trovano infatti intrappolati in un sistema segnato da lentezze burocratiche, scarsità di immobili disponibili e progressivo indebolimento della funzione pubblica del patrimonio abitativo.

I dati dell’Avviso ERP 2026 certificano con assoluta chiarezza la profondità della crisi: 45.726 domande in Campania, con un incremento superiore al 44% rispetto al 2022, e 9.179 richieste concentrate solo a Napoli. Questi numeri non descrivono semplicemente un aumento delle istanze amministrative ma sono rappresentativi, piuttosto, di una vera emergenza sociale che è l’espressione concreta di una crescente esclusione abitativa che colpisce lavoratori poveri, famiglie monoreddito, anziani, giovani precari e interi nuclei sociali progressivamente espulsi dai centri abitati e privati del loro diritto ad avere un alloggio degno. Di fronte a una domanda tanto vasta, strutturale e in costante crescita, ogni scelta politica che riduca, impoverisca o finanziarizzi il patrimonio ERP si configura non come una misura tecnica, ma come una precisa decisione di arretramento sociale. È in questo quadro che appare profondamente sbagliata e politicamente pericolosa l’idea di includere gli immobili ERP nel patrimonio disponibile del Comune, assoggettandoli a processi di valorizzazione economica e messa a reddito. Una simile impostazione, infatti, introduce una torsione ideologica nella funzione stessa del patrimonio pubblico poiché la casa popolare cessa di essere presidio di welfare e garanzia di un diritto fondamentale, trasformandosi in un asset patrimoniale, leva finanziaria e strumento di bilancio. Ma l’edilizia residenziale pubblica non può essere trattata come merce né subordinata a logiche di mercato, perché essa incarna una responsabilità pubblica essenziale: garantire il diritto all’abitare e contrastare le disuguaglianze prodotte dal sistema economico.

La costituzione di Napoli Patrimonio S.p.A. (NewCo), nella misura in cui include nella propria prospettiva di gestione e valorizzazione anche il patrimonio ERP, apre dunque una questione eminentemente politica: se il patrimonio pubblico debba essere amministrato come bene comune al servizio della collettività o come massa patrimoniale da ottimizzare economicamente. La risposta a questa domanda definisce una visione di città. Una città che sceglie di mettere a reddito le case popolari, mentre decine di migliaia di persone attendono per anni un alloggio, è una città che rinuncia progressivamente alla propria funzione redistributiva e che rischia di trasformare il bisogno abitativo in occasione di valorizzazione finanziaria.

A rendere ancora più evidente questa distorsione interviene l’aumento dei canoni previsto per circa 21mila famiglie residenti negli alloggi ERP del Comune di Napoli, con incrementi compresi tra il 40% e il 250%. Una scelta che assume un carattere politicamente inaccettabile se letta alla luce delle condizioni materiali in cui versano molti di questi immobili. Si parla infatti di edifici segnati da decenni di carenza manutentiva, degrado strutturale e assenza di interventi adeguati. Chiedere di più a chi già vive nel disagio, senza garantire qualità abitativa, sicurezza e dignità, significa scaricare sulle fasce sociali più fragili il costo delle inefficienze amministrative e delle scelte politiche. Non è risanamento: è arretramento del welfare pubblico.

Inserire gli immobili ERP nel patrimonio disponibile significa accettare il principio secondo cui il diritto alla casa possa essere subordinato agli equilibri di bilancio, alla redditività e alle logiche di valorizzazione. Significa, in ultima analisi, indebolire uno dei pochi strumenti pubblici ancora in grado di arginare l’espulsione sociale, la marginalizzazione territoriale e l’aumento delle disuguaglianze.  Al contrario, una visione politica orientata alla giustizia sociale deve affermare con nettezza che il patrimonio ERP costituisce un’infrastruttura pubblica strategica e indisponibile, da sottrarre a qualsiasi deriva speculativa. Esso deve essere rafforzato, ampliato, recuperato e destinato prioritariamente alla risposta del fabbisogno abitativo, non alla produzione di rendita. Difendere l’edilizia residenziale pubblica significa difendere il principio per cui la città non può essere governata esclusivamente secondo criteri economici, ma deve rimanere spazio di cittadinanza, inclusione e diritti. Per Napoli, questo è oggi un passaggio decisivo. In una città attraversata da profonde fragilità sociali, l’ERP non rappresenta un costo da ottimizzare, ma un presidio democratico da proteggere. Ogni scelta che ne comprometta la funzione sociale costituirebbe non solo un errore amministrativo, ma una precisa responsabilità politica: quella di sostituire il diritto con il mercato, la tutela pubblica con la redditività, la giustizia sociale con la valorizzazione patrimoniale. Ed è proprio contro questa impostazione che occorre costruire una posizione chiara, ferma e inequivocabile.

Conclusioni

In ultima analisi, la questione che emerge da queste trasformazioni non riguarda soltanto la gestione tecnica di un patrimonio immobiliare, ma il modello di città che si intende costruire e il ruolo che le istituzioni pubbliche intendono assumere nel garantire condizioni di vita dignitose e sostenibili per la popolazione residente. Difendere la funzione sociale del patrimonio pubblico significa oggi riaffermare uno dei pochi strumenti ancora disponibili per contrastare i processi di espulsione sociale prodotti dalla rendita immobiliare e dalla crescente trasformazione turistica dei quartieri. È proprio su questo terreno che si misura, in ultima istanza, la natura profondamente politica delle scelte che stanno ridefinendo il futuro urbano di Napoli. Perché qui la posta in gioco è chiara: una città che accetta di sacrificare il diritto alla casa, in nome del solo equilibrio contabile e del dogma della finanza pubblica, rischia di smarrire la propria ragione fondativa, quella di essere costruita, prima ancora che governata, per chi la abita.

 

[1]  Le “zone rosse” sono misure di sicurezza urbana che permettono a questori e sindaci di allontanare soggetti ritenuti pericolosi o che limitano la fruibilità di aree specifiche (stazioni, parchi, zone turistiche). Consentono Daspo urbano, divieti di stazionamento e controlli rafforzati).
[2] commi 567-580
[3] In particolare, dall’art. 19 del d.lgs. n. 201 del 2022
[4] art. 5 del d.lgs. n. 175/2016
[5] artt. 4 e 20 d.lgs. n. 175/2016
[6] L’in house providing è una modalità di affidamento diretto attraverso cui un ente pubblico attribuisce la gestione di un servizio o di un’attività a una società da esso controllata, senza ricorrere a procedure di gara pubblica.
[7] artt. 7 e 16 del d.lgs. 36/2023
[8] Controllo analogo: l’ente pubblico esercita sulla società un controllo simile a quello sui propri uffici, influenzando decisioni strategiche e gestione. Attività prevalente: la società svolge la maggior parte delle proprie attività (circa ≥80%) per l’ente o gli enti pubblici che la controllano. Partecipazione pubblica totale: il capitale della società è detenuto interamente da soggetti pubblici, senza partecipazione privata.
[9] art. 5 d.lgs. n. 175/2016
[10] art. 2506‑bis c.c.
[11] art. 5, comma 2, d.lgs. n. 175/2016
[12] art. 1 d.lgs. n. 33/2013